Le legge di conversione del decreto fiscale (DL n. 84/2025) – approvata in via definitiva dal Senato il 29 luglio 2025 – mediante una norma di interpretazione autentica fa finalmente chiarezza sull’applicazione del dettato dell’articolo 67, comma 1, lett. h) del TUIR che annovera tra i c.d. “redditi diversi” quelli derivanti dalla concessione o costituzione di diritti reali di godimento su beni immobili. In particolare, l’articolo 1, comma 1-bis del DL n. 84/2025 prevede che l’articolo 67, comma 1, lett. h) del TUIR deve essere interpretato nel senso che il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce: Ma andiamo con ordine e ricostruiamo le fasi principali della vicenda. Cenni normativi La fiscalità immobiliare relativa ai diritti reali parziari, quali usufrutto e nuda proprietà, è da sempre stata terreno di confronto (scontro) dottrinale, confronto che la legge di bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) ha cercato di dirimere mediante gli interventi apportati all’articolo 9, comma 5, e 67, comma 1, lett. h) del TUIR. La ratio sottesa a tali modifiche legislative era quella di fare chiarezza in merito al regime fiscale applicabile alla costituzione e al trasferimento di tali diritti. In passato, l’equiparazione generalizzata tra cessione e costituzione di diritti reali prevista dal previgente articolo 9, comma 5, TUIR aveva creato incertezze interpretative, soprattutto con riferimento all’impossibilità di identificare un “costo di acquisto” del diritto minore, rendendo problematica l’applicazione del regime delle plusvalenze. L’art. 1, co. 92, lett. a), L. 213/2023 ha modificato il suddetto articolo 9, comma 5, TUIR, che prima equiparava tout court le cessioni onerose agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali di godimento, mediante l’inserimento della locuzione “laddove non è previsto diversamente” – attraverso l’inserimento della quale viene subordinata detta equiparazione all’assenza di una specifica disciplina fiscale. Specifica disciplina fiscale che è recata nell’articolo 67, comma 1, lett. h), TUIR – anch’esso modificato dall’articolo 1, comma 92, lett. b), n. 1), della legge di bilancio 2024 – in applicazione della quale ad oggi si annoverano tra i redditi diversi “i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento”, in luogo della previgente formulazione che annoverava solo i “redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla costituzione delle servitù”. Di conseguenza: La distinzione tra costituzione e cessione ha, quindi, significativi impatti in termini di: (i) determinazione della base imponibile; (ii) deduzione del costo storico del bene; (iii) rilevanza del possesso quinquennale dell’immobile; (iv) possibilità di optare per la tassazione sostitutiva (26%). La posizione dell’Agenzia delle Entrate In tale contesto è intervenuta l’Agenzia delle Entrate, che nella Risposta a istanza di interpello del 14 maggio 2025, n. 133, ha esaminato il caso relativo a due coniugi comproprietari che intendevano vendere separatamente e contestualmente l’usufrutto e la nuda proprietà del loro immobile a due possibili acquirenti. Gli istanti chiedevano se tale operazione dovesse qualificarsi unitariamente come cessione (art. 67, co. 1, lett. b, TUIR) o se i trasferimenti dovessero considerarsi distintamente, ricadendo la costituzione dell’usufrutto nella lett. h) e la cessione della nuda proprietà nella lett. b) dell’articolo 67. L’Agenzia delle Entrate ha concluso per una tassazione separata dei due negozi: L’Agenzia ha fondato la sua conclusione sull’autonomia negoziale dei due atti, richiamando anche precedenti pronunce della Corte di Cassazione (Ord. n. 7154/2021 e Ord. n. 11922/2021) che, in contesti di imposte indirette, hanno riconosciuto l’autonoma tassazione di disposizioni negoziali relative al trasferimento separato di nuda proprietà e usufrutto a soggetti diversi, evidenziando come la connessione derivi dalla volontà delle parti e non da una concatenazione oggettiva necessaria. La conclusione della Risposta n. 133/2025, allineata anche alle indicazioni dello Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale Notariato, che valorizzando la distinzione giuridica tra costituzione di usufrutto e cessione di nuda proprietà, è, però, foriera di generare in molti casi possibili fenomeni fiscali negativi. Si pensi, alla prassi assai diffusa in cui un genitore acquista una casa intestandola al figlio, ma riservandosi l’usufrutto. Per effetto dell’interpretazione resa dall’Agenzia delle Entrate, la scelta del compratore genererebbe un effetto fiscale negativo per il venditore. La quota di prezzo relativa all’usufrutto, infatti, verrebbe considerata un reddito diverso, e il venditore dovrebbe pagare l’Irpef quella parte. Legge di conversione del decreto fiscale La legge di conversione del decreto fiscale, mediante l’inserimento di una norma di interpretazione autentica del dettato dell’articolo 67, comma 1, lett. h) del TUIR risponde all’Agenzia e risolve la questione. Si dispone, infatti, che il suddetto articolo 67, comma 1, lett. h) del TUIR deve essere interpretato nel senso che il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce: Supponiamo il caso di un soggetto è già usufruttuario che ceda l’usufrutto a terzo, che magari acquisti contestualmente la nuda proprietà, in modo che l’usufrutto si estingua per confusione. Esempio: Tizio (figlio) è nudo proprietario e Caio (padre) usufruttuario vitalizio, entrambi da più di 5 anni. Decidono di cedere l’immobile a Sempronio in unico contesto. Sia Tizio (figlio) – nudo proprietario – che Caio (padre) – usufruttuario vitalizio – godono entrambi del regime della lett. b del comma 1 dell’art. 67 TUIR, in TUIR, in quanto entrambi per effetto della cessione si spogliano integralmente di ogni diritto reale sul bene. In senso conforme depone anche l’articolo 9, comma 5, secondo il quale “Ai fini delle imposte sui redditi, laddove non è previsto diversamente, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in società”. Anche la Relazione illustrativa alla legge di bilancio 2024 aveva chiarito che “La presente modifica all’articolo 9, comma 5, del TUIR conferma che laddove non sia previsto diversamente nel TUIR o in altre disposizioni normative, l’equiparazione fra il diritto di proprietà e i diritti reali di godimento [opera]esclusivamente nella ipotesi di cessione del diritto reale, mentre tale equiparazione è esclusa nell’ipotesi della loro costituzione (…)” RDP
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