Vendita di beni donati: meno rischi per chi compra

Sbloccate finalmente le vendite di beni provenienti da donazione. L’acquirente non rischierà più di dover restituire l’immobile acquistato dal donatario.

È questo il contenuto dell’articolo 44 della Legge recante “Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese”, approvata definitivamente dalla Camera dei Deputati il 26 novembre 2025, che introduce alcune sostanziali modifiche al Codice Civile che renderanno gli acquisti di immobili donati molto più sicuri per i compratori e più appetibili per gli istituti di credito.  Si tratta di un cambiamento piuttosto importante, che riguarda le circa 200.000 donazioni immobiliari che avvengono ogni anno nel nostro Paese. Con questa legge si supera una lacuna normativa che per anni ha penalizzato il mercato immobiliare e la libertà negoziale dei cittadini, rafforzando al contempo le tutele degli eredi legittimari e la certezza del diritto.

Ma andiamo con ordine.

Scenario attuale

Ad oggi acquistare un immobile che era stato in precedenza oggetto di donazione era un’operazione a rischio, dal momento che gli eredi legittimari del donante – il coniuge, i figli ed eventualmente gli ascendenti – hanno la possibilità di rivendicare i propri diritti sull’immobile qualora la donazione avesse leso la quota di eredità loro spettante per legge.

Il meccanismo dell’azione di riduzione permette agli eredi di ottenere la restituzione fisica dell’immobile anche da chi lo ha acquistato in buona fede dal donatario. Pertanto, dato tale rischio, le banche si rifiutano di concedere mutui su questi immobili e i potenziali acquirenti preferiscono orientarsi verso altre soluzioni, rendendo di fatto gli immobili donati quasi invendibili.

Nuova disciplina

L’articolo 44 della legge semplificazioni interviene sugli articoli 561, 562, 563. 26552 e 2690 del codice civile, che disciplinano l’azione di riduzione della donazione, con particolare riguardo a quella concernente i beni immobili (nonché ai beni mobili registrati e ai beni mobili non iscritti in pubblici registri).

Attraverso le modifiche apportate vengono tutelati i terzi acquirenti di immobili donati, in quanto non vedranno più pregiudicati i loro diritti acquisiti dal donatario, essendo esonerati dalla restituzione dei beni ai legittimari la cui quota sia stata eventualmente lesa.

Questi ultimi, infatti, potranno vantare solo un diritto di credito verso il donatario che dovrà loro compensare, attraverso l’equivalente valore in denaro, la parte di quota che è stata compromessa; unica eccezione riguarda la circostanza in cui il donatario sia insolvente, in tal caso i terzi che abbiano acquistato i beni a titolo gratuito saranno chiamati risarcire per equivalente in denaro gli eredi pretermessi.

Tale modifica determina conseguenze decisive per chi acquista un immobile proveniente da donazione. Se l’acquirente ha trascritto il proprio atto di acquisto presso i registri immobiliari prima che i legittimari abbiano trascritto la domanda di riduzione, non dovrà mai restituire l’immobile. Gli eredi del donante potranno rivalersi esclusivamente sul donatario originario, chiedendogli un indennizzo economico corrispondente al valore della quota loro spettante.

Per semplificare, il nuovo meccanismo si basa su una distinzione temporale precisa:

1. chi acquista un immobile da un donatario deve verificare che non sia già stata trascritta un’azione di riduzione. Se la trascrizione dell’acquisto avviene prima della trascrizione di eventuali azioni dei legittimari, l’acquirente è completamente al sicuro e non corre alcun rischio di dover restituire il bene. In tal caso, la responsabilità economica ricade interamente sul donatario, che dovrà compensare i legittimari per la quota di eredità che gli spettava. Una compensazione che deve tenere conto anche di eventuali diminuzioni di valore che l’immobile ha subito a causa di ipoteche o altri pesi che il donatario ha posto sul bene. Peraltro, i gravami rimangono validi e non vengono cancellati dalla riforma.

• il termine per trascrivere la domanda di riduzione viene ridotto da dieci a tre anni dall’apertura della successione. Significa pertanto che il periodo di incertezza si accorcia notevolmente, rendendo più prevedibile la situazione per tutti gli operatori del mercato.

La nuova disciplina si applica alle successioni aperte dopo la data di entrata in vigore della legge, mentre per le successioni aperte in data anteriore si applicano le disposizioni previgenti se ricorre una delle seguenti condizioni:

• la domanda di riduzione della donazione è già stata notificata e trascritta;
• la domanda di riduzione della donazione è notificata e trascritta entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge;
• i legittimari notificano e trascrivono, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione nei confronti del donatario o dei suoi aventi causa.

In mancanza di notificazione e trascrizione della domanda di riduzione o dell’atto di opposizione, la nuova disciplina si applica anche alle successioni aperte prima dell’entrata in vigore della legge, decorsi sei mesi dalla sua entrata in vigore.

Gli effetti della riforma sono immediati e positivi:

• Maggiore sicurezza giuridica per chi compra un immobile proveniente da donazione, eliminando il rischio di future rivendicazioni.
• Più accesso al credito: le banche potranno accettare questi immobili come garanzia ipotecaria senza difficoltà, semplificando la concessione di mutui.
• Benefici per famiglie e giovani coppie, ma anche per imprenditori che necessitano di finanziamenti.

RDP