La cessione di fabbricati collabenti accatastati nella categoria F/2 rientra di regola nel regime di esenzione IVA ai sensi dell'art. 10, comma 1, n. 8-bis, del D.P.R. 633/1972, salvo eccezioni legate al cedente o a specifiche opzioni. È quanto emerge dalla lettura dello Studio n. 36/2026/T del Consiglio Nazionale del Notariato, che con specifico riferimento ai beni in questione sostiene una tesi diversa da quella espressa in vari documenti di prassi da parte dell'Agenzia delle Entrate. Ma su quali argomentazioni? Andiamo a scoprirle…. Regime IVA dei fabbricati collabenti: esenzione …. non sempre Secondo quanto si legge nello studio in parola, con riferimento alla cessione di fabbricati collabenti può risultare decisivo ai fini dell’inquadramento delle cessioni che hanno ad oggetto tali beni muovere dal presupposto che la relativa classificazione nella categoria F2, dipende solo ed esclusivamente da un nuovo accatastamento o da una variazione catastale. Ed è la stessa Agenzia delle Entrate, che sulla base del suddetto elemento, ha sostenuto che la cessione di un F/2 è normalmente imponibile IVA, in quanto il bene non rientra nelle categorie catastali ordinarie cui si applicano le esenzioni degli artt. 10, nn. 8-bis e 8-ter, DPR 633/1972 (cfr. Risposta 554/2022; Risposta n. 241/2020). Seguendo questa interpretazione, a parere dell’Agenzia si giungerebbe alla conclusione, non supportabile però ad avviso dei Notai, su base normativa, in base alla quale per considerare imponibile IVA una cessione sarebbe sufficiente un semplice accatastamento o una variazione catastale e non solo uno degli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) e f), DPR 380/2001. Ragionamento in questi termini, ad avviso del Consiglio Nazionale del Notariato, però, ci si porrebbe in contrasto con il dettato normativo, dal momento che le cessioni di fabbricati, compresi quelli appartenenti alla categoria catastale F, sono di norma esenti da IVA, e l’imponibilità rappresenta solo una deroga alla medesima. In altri termini, nel caso di cessione di fabbricati, l'imponibilità IVA rappresenta un'eccezione e non può, pertanto, essere estesa oltre i casi espressamente previsti dalla legge. Quindi, dal momento che il fabbricato collabente non è né un bene nuovo, né si trova nel ciclo produttivo dell'impresa, né deriva da interventi edilizi qualificati ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettere c), d) e f), DPR 380/2001, la sua cessione deve essere ricondotta al regime naturale di esenzione previsto dall'articolo 10, n. 8-bis, DPR 633/1972. Sono esenti da IVA, infatti, non solo le cessioni aventi ad oggetto beni su cui sono state eseguite interventi di manutenzione ordinaria/straordinaria, ma anche tutte le altre cessioni, comprese quelle aventi ad oggetto beni collabenti, il cui oggetto non sia riconducibile ad un bene che si trova ancora nel circuito produttivo dell’impresa, quale bene di nuova costruzione o quale risultante da interventi di cui all’articolo 3 del DPR n. 380/2001. Ad ulteriore conferma della propria posizione, il Consiglio Nazionale del Notariato evidenzia come un bene non nasce come collabente, ma lo diventa a seguito di un processo naturale e che la qualifica di “collabente” viene attribuita solo all’esito favorevole di una specifica procedura catastale. Conseguentemente, la vendita di un fabbricato collabente è esente IVA, con applicazione dell'imposta di registro proporzionale e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 50 euro ciascuna. Sebbene il regime IVA naturale della cessione di un fabbricato collabente sia l’esenzione ai sensi del disposto dell’articolo 10, n. 8-bis del DPR n. 633/1972, non possono a priori escludersi – secondo quanto si legge ancora nello studio in esame – ipotesi al ricorrere delle quali la stessa risulti imponibile ai fini IVA, quali: Irrilevanza della categoria catastale originaria Qualche considerazione merita anche la questione relativa ai fabbricati collabenti che, prima di essere accatastati come F/2, erano classificati come immobili abitativi o strumentali. Secondo una tesi dottrinale richiamata ma non condivisa dal Consiglio, la tassazione dovrebbe seguire la categoria catastale originaria del bene. Ad esempio, un immobile già classificato D/8 dovrebbe essere trattato fiscalmente come fabbricato strumentale anche dopo il passaggio a F/2. Di parere diverso è stato il Consiglio, che non ha condiviso tale impostazione rilevando che: Conclusione dello Studio La storia catastale del bene non deve condizionare il regime IVA della cessione. Occorre, invece, analizzare la storia fiscale ed edilizia del fabbricato, verificando se nella sua vita vi siano stati eventi (costruzione, recupero, opzione IVA) che consentano di applicare le deroghe all'esenzione. In assenza di tali presupposti, la vendita del fabbricato collabente F/2 resta soggetta al regime di esenzione previsto dall'art. 10, n. 8-bis, DPR 633/1972. RDPI fabbricati collabenti sono definiti come immobili in grave stato di degrado (ruderi, immobili fatiscenti, fabbricati con tetto crollato e inutilizzabili) che non sono in grado di produrre reddito e per i quali è richiesta una specifica procedura catastale corredata da documentazione tecnica e fotografica. Non possono essere iscritti in altre categorie catastali e devono essere ancora individuabili e perimetratili.
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