Contratti preliminari: imposta di registro allo 0,5% sia in caso di caparra che di acconto

Novità in arrivo per la registrazione dei contratti preliminari di compravendita immobiliare e per le cessioni di aziende o rami d’azienda.

È quanto previsto della bozza del decreto legislativo recante disposizioni finalizzate alla razionalizzazione delle imposte dirette, atteso oggi 9 aprile 2024 all’esame preliminare del Consiglio dei Ministri che prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura unica dello 0,5% in caso di registrazione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare sia nel caso in cui lo stesso prevede il pagamento della caparra confirmatoria che di un acconto del corrispettivo. Nel caso di cessione di aziende o rami d’azienda si prevede l’applicazione dell’imposta di registro con aliquote differenziate ma solo a condizione che l’atto o i suoi allegati riportino una diversa ripartizione del corrispettivo delle diverse tipologie di beni.

Contratti preliminari di compravendita immobiliare

Intervenendo sul dettato del DPR n. 131/1986 (TUR), il legislatore delegato ha apportato delle modifiche in ordine alla registrazione dei contratti preliminari di compravendita immobiliare prevedendo l’applicazione dell’aliquota unica dell’imposta di registro nella misura dello 0,5%, invece di quella differenziata a seconda che si tratti di caparra o di acconto. È ciò in quanto l’imposta proporzionale di registro (imputata poi a quella principale dovuta per il contratto principale) trova applicazione nella suddetta misura allo 0,5% quando il contratto prevede caparre confirmatorie e del 3% quando prevede acconti che non sono soggetti all’IVA.

L’attuale disciplina dispone che il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere nel termine fisso di 30 giorni individuato dall'art. 13 del DPR 131/86; l’articolo 10 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR dispone la registrazione in termine fisso, dei contratti preliminari di ogni specie, a prescindere dalla successiva conclusione del contratto definitivo.

Alla registrazione del contratto preliminare è dovuta l'imposta di registro in misura fissa di 200 euro.

Nel caso in cui nel contratto preliminare sia prevista la corresponsione di caparre o acconti, la stessa può dar luogo al pagamento dell'IVA e/o dell’imposta di registro.

Infatti, le somme corrisposte a titolo caparra confirmatoria non soddisfano il presupposto oggettivo IVA (sono delle mere dazioni di denaro e non si qualificano come corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni); pertanto, l’IVA non si applica al momento della sua corresponsione, ma deve applicarsi solo nel momento in cui detta somma – inizialmente qualificata come caparra – venga imputata a corrispettivo.

Pertanto, ove il contratto preliminare preveda la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, queste sono da assoggettare a imposta di registro proporzionale dello 0,50% ex art. 6 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/1986 (cfr. la nota all'art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR).

Di contro, nel caso in cui il contratto preliminare preveda la corresponsione di un acconto prezzo non soggetto ad IVA, a norma della nota all'art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, esso va assoggettato all'imposta di registro del 3% (ex art. 9 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR).

L'imposta di registro corrisposta sulla caparra o sull'acconto potrà essere imputata all'imposta principale dovuta sul contratto definitivo.

L'imposta di registro proporzionale dovuta sulla caparra o sull'acconto si aggiunge a quella fissa (200 euro) dovuta sul contratto preliminare.

Infine, ove il contratto preliminare preveda il pagamento di acconti rilevanti ai fini IVA, su di essi è dovuta anche l'imposta di registro fissa, ma in misura fissa di 200 euro, in virtù del principio di alternatività IVA-registro (200 + 200 euro) (Agenzia delle entrate, Risposta n. 311/2019).

Ora, il legislatore delegato con l’intento di livellare il prelievo in modo da superare le incertezze interpretative sulla natura delle somme corrisposte in sede di preliminare è intervenuto sulla nota dell’articolo 10, della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, disponendo che “Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria o di pagamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA ai sensi degli articoli 5, co. 2 e 40 del TUR, si applica l’imposta di registro con aliquota dello 0,5% o la minore imposta applicabile per il contratto definitivo. In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo”.

Disponendo che l’imposta unica per il contratto preliminare non può essere superiore a quella che sarebbe dovuta per il contratto definitivo il legislatore delegato ha voluto evitare il verificarsi di una situazione creditoria per il contraente. In questo modo, infatti, l’imposta assolta in fase di preliminare si troverebbe a dover essere rimborsata alla firma finale del contratto. Ipotesi che trova un frequente riscontro nei contratti di operazioni soggette a IVA.

Trasferimenti d’azienda

Altra modifica prevista dalla bozza di decreto in commento è quella apportata all’articolo 23, comma 4 del TUR, in merito all’applicazione dell’imposta di registro nelle cessioni di azienda.

L’attuale previsione dispone che “Alle cessioni di aziende o di complessi aziendali relativi a singoli rami dell'impresa, ai fini dell'applicazione delle diverse aliquote, le passività si imputano ai diversi beni sia mobili che immobili in proporzione del loro rispettivo valore”.

Il legislatore delegato nell’intendo di sottolineare il principio di tassazione analitica dell’imposta in base alle diverse tipologie di beni (mobili e immobili) che compongono il patrimonio aziendale dispone che “Nelle cessioni di aziende o di complessi aziendali relativi a singoli rami dell'impresa, si applicano le aliquote previste per i trasferimenti a titolo oneroso aventi a oggetto le diverse tipologie di beni che compongono l’azienda o il ramo di azienda, sulla base dell’imputazione a tali beni di una quota parte del corrispettivo da individuare secondo una ripartizione indicata nell’atto o nei suoi allegati. Per i crediti aziendali si applica sulla quota parte di corrispettivo a essi imputata l’aliquota prevista per le cessioni di crediti. Ai fini dell'applicazione delle diverse aliquote, le passività si imputano ai diversi beni sia mobili che immobili in proporzione del loro rispettivo valore. In assenza della suddetta ripartizione, si applica la disposizione del comma 1 (ossia ”Se una disposizione ha per oggetto più beni o diritti, per i quali sono previste aliquote diverse, si applica l'aliquota più elevata, salvo che per i singoli beni o diritti siano stati pattuiti corrispettivi distinti”).

L’applicazione delle aliquote differenziate trova applicazione solo nel caso in cui l’atto o i suoi allegati riportino una diversa ripartizione del corrispettivo delle diverse tipologie di beni; in altri termini sarà necessaria una sorta di inventario dettagliato al momento del trasferimento in modo da poter individuare i singoli componenti su cui si declina il diverso prelievo.

RDP